मुलुकको अर्थतन्त्रमा कुनै एउटा क्षेत्र लामो समयसम्म सुस्त रहँदा त्यसको असर त्यही क्षेत्रमा मात्र सीमित हुँदैन । त्यसले उत्पादन, रोजगारी, बैंक तथा वित्तीय संस्था, निर्माण सामग्री, यातायात, सेवा क्षेत्र हुँदै आम नागरिकको आय–व्यय र उपभोग क्षमतासम्म प्रभाव पार्छ । पछिल्लो समय नेपालको अर्थतन्त्रले भोगिरहेको सुस्ततामा घरजग्गा क्षेत्रको निष्क्रियता पनि एउटा महत्वपूर्ण कारणका रूपमा देखिन थालेको छ ।
घरजग्गा कारोबार केवल जग्गा किनबेचको विषय मात्र होइन । यससँग बैंक तथा वित्तीय संस्थाको कर्जा प्रवाह, निर्माण व्यवसाय, सिमेन्ट, डन्डी, इँटा, काठ, फर्निचर, विद्युतीय सामग्री, प्लम्बिङ, रंगरोगन, वास्तु तथा इन्जिनियरिङ सेवा, यातायात, श्रम बजार र खुद्रा व्यापारसम्म प्रत्यक्ष तथा अप्रत्यक्ष सम्बन्ध जोडिएको हुन्छ । एउटा घर निर्माण हुँदा त्यसले धेरै क्षेत्रमा आर्थिक गतिविधि सिर्जना गर्छ । त्यसैले घरजग्गा क्षेत्र चलायमान हुनु भनेको समग्र अर्थतन्त्रका धेरै पाङ्ग्रा एकैपटक घुम्नु हो ।
तर अहिले यही क्षेत्र विभिन्न नीतिगत, कानुनी र प्रशासनिक जटिलताका कारण अपेक्षित रूपमा चलायमान हुन सकेको छैन । ब्याजदरमा आएको सुधार र कर्जा प्रवाह सहज हुँदै गए पनि बजारमा पूर्ण विश्वास फर्कन सकेको छैन । त्यसमा संघीय तहका नीतिगत अस्पष्टता तथा स्थानीय तहमा देखिने व्यावहारिक असहजताले समस्या थप जटिल बनाएको छ ।
कित्ताकाटदेखि घरबाटोसम्मको झन्झट
घरजग्गा व्यवसायीले कानुनले तोकेका प्रक्रिया पूरा गरेर जग्गा विकास तथा कारोबार गर्न खोज्दा पनि स्थानीय तहमा विभिन्न किसिमका अवरोध सामना गर्नुपरेको गुनासो व्यापक छ । विशेषगरी कित्ताकाट, बाटोको मापदण्ड, जग्गाको वर्गीकरण, प्लटिङ स्वीकृति, नक्सापास, खानेपानी, विद्युत्, ढल निकास तथा अन्य पूर्वाधारसँग सम्बन्धित विषयमा स्पष्ट र एकरूप व्यवस्था नहुँदा व्यवसायी तथा सेवाग्राही दुवै अन्योलमा पर्ने गरेका छन् ।
एउटा स्थानीय तहमा स्वीकार्य प्रक्रिया अर्को स्थानीय तहमा फरक हुन सक्छ । कतिपय अवस्थामा एउटै प्रकृतिको जग्गाका लागि समेत फरक–फरक व्याख्या हुने अवस्था देखिन्छ । कानुनको पालना गर्न तयार व्यवसायीलाई समेत प्रक्रिया पूरा गर्न महिनौँ लाग्ने, कार्यालय धाउनुपर्ने र विभिन्न निकायबीच समन्वय गर्नुपर्ने अवस्था रह्यो भने स्वाभाविक रूपमा लगानीको लागत बढ्छ र व्यवसायिक वातावरण कमजोर हुन्छ ।
कित्ताकाटको विषय पनि लामो समयदेखि विवाद र अन्योलको विषय बनेको छ । कृषि, आवासीय, व्यावसायिक वा अन्य प्रयोजनका लागि जग्गाको वर्गीकरण र उपयोग सम्बन्धी व्यवस्था स्पष्ट भए पनि त्यसको कार्यान्वयनमा देखिने फरक व्यवहारले समस्या सिर्जना गरेको छ । जग्गा विकासलाई व्यवस्थित गर्ने नाममा अत्यधिक नियन्त्रण गरियो भने वैधानिक कारोबार समेत प्रभावित हुन्छ; तर नियन्त्रण नै नगर्ने हो भने अव्यवस्थित बस्ती र पूर्वाधारविहीन प्लटिङको समस्या बढ्न सक्छ । त्यसैले समाधान प्रतिबन्धमा होइन, स्पष्ट मापदण्ड र प्रभावकारी नियमनमा खोजिनुपर्छ ।
घरबाटोको विषयमा स्पष्ट मापदण्ड आवश्यक
घरजग्गा क्षेत्रमा अर्को महत्वपूर्ण समस्या घरबाटोको हो । कुनै जग्गा आवासीय प्रयोजनका लागि उपयुक्त छ कि छैन भन्ने निर्धारण गर्दा सडकको चौडाइ, सडकको प्रकृति, पहुँच र भविष्यको पूर्वाधार विकासलाई आधार बनाउनुपर्छ । तर स्थानीय तहअनुसार बाटोसम्बन्धी मापदण्ड र त्यसको व्याख्या फरक हुँदा व्यवसायी तथा सर्वसाधारण समस्यामा पर्ने गरेका छन् ।
राज्यले अब घरबाटोका सम्बन्धमा न्यूनतम राष्ट्रिय मापदण्ड तय गर्नुपर्छ । स्थानीय तहले आफ्नो भौगोलिक अवस्थाअनुसार थप व्यवस्था गर्न सक्ने भए पनि आधारभूत मापदण्ड भने देशभर समान हुनुपर्छ । यसले व्यवसायीलाई पहिले नै स्पष्ट जानकारी दिन्छ र सेवाग्राहीको सम्पत्ति पनि सुरक्षित हुन्छ ।
बत्ती–पानी र पूर्वाधारको प्रश्न
घरजग्गा विकासको कुरा गर्दा केवल कित्ताकाट र बाटोको कुरा गरेर पुग्दैन । व्यवस्थित आवासका लागि खानेपानी, विद्युत्, ढल, सडक, सञ्चार, फोहोर व्यवस्थापन, सार्वजनिक यातायात तथा अन्य आधारभूत पूर्वाधार आवश्यक हुन्छ ।
निजी क्षेत्रले जग्गा विकास गर्दा उसले आफ्नो क्षमताअनुसार पूर्वाधार निर्माणमा योगदान गर्न सक्छ । तर विद्युत्, खानेपानी, सडक विस्तार वा अन्य सार्वजनिक पूर्वाधारको जिम्मेवारी पूर्ण रूपमा निजी क्षेत्रमाथि थोपर्नु पनि उचित हुँदैन । स्थानीय तहले विकासकर्तासँग समन्वय गरी कुन पूर्वाधार व्यवसायीले बनाउने र कुन पूर्वाधार स्थानीय सरकार वा सम्बन्धित निकायले उपलब्ध गराउने भन्ने स्पष्ट व्यवस्था गर्नुपर्छ ।
राज्यले के गर्नुपर्छ ?
सबैभन्दा पहिले सरकारले घरजग्गा क्षेत्रका लागि दीर्घकालीन, स्थिर र पूर्वानुमान गर्न सकिने नीति बनाउनुपर्छ । पटक–पटक नियम परिवर्तन गर्दा व्यवसायीले लगानीको जोखिम अनुमान गर्न सक्दैनन् । त्यसैले भू–उपयोग, कित्ताकाट, प्लटिङ, घरजग्गा कारोबार, कर तथा कर्जा नीतिलाई एकअर्कासँग जोडेर समग्र दृष्टिकोणबाट हेर्न आवश्यक छ । घरजग्गासम्बन्धी सम्पूर्ण प्रक्रिया सकेसम्म डिजिटल र एकद्वार प्रणालीमा लैजानुपर्छ । जग्गाको अवस्था, कित्ताकाट, नक्सा, कर, बाटो, स्वीकृति तथा अन्य आवश्यक विवरण एउटै प्रणालीबाट हेर्न र प्रक्रिया अगाडि बढाउन सकिने व्यवस्था भएमा भ्रष्टाचार, ढिलासुस्ती र अनावश्यक प्रशासनिक झन्झट घटाउन सकिन्छ ।
यसैगरी संघ, प्रदेश र स्थानीय तहबीच अधिकार तथा जिम्मेवारी स्पष्ट हुनुपर्छ । एउटै विषयमा तीन तहका सरकारका फरक–फरक निर्णयले व्यवसायीलाई अन्योलमा पार्नु हुँदैन । घरजग्गा क्षेत्रलाई केवल राजस्व उठाउने माध्यमका रूपमा हेर्नु हुँदैन । व्यवस्थित आवास र जग्गा विकासलाई उत्पादनमूलक आर्थिक गतिविधिका रूपमा स्वीकार गर्दै यसले अर्थतन्त्रमा पार्ने प्रभावलाई नीतिगत रूपमा सम्बोधन गर्नुपर्छ ।
स्थानीय तहको भूमिका अझ महत्वपूर्ण
संघीयताको सबैभन्दा प्रत्यक्ष अनुभूति नागरिकले स्थानीय तहबाट गर्छन् । त्यसैले घरजग्गा क्षेत्रलाई व्यवस्थित र चलायमान बनाउन स्थानीय सरकारको भूमिका निर्णायक छ । स्थानीय तहले आफ्नो क्षेत्रको भू–उपयोग योजना स्पष्ट बनाउनुपर्छ । कुन क्षेत्र आवासीय, कुन कृषि, कुन व्यावसायिक र कुन संरक्षित क्षेत्र हो भन्ने विषय स्पष्ट नभएसम्म जग्गा विकास र लगानी सुरक्षित हुन सक्दैन ।
स्थानीय तहले व्यवसायीलाई शत्रु वा केवल राजस्वको स्रोतका रूपमा होइन, विकासको साझेदारका रूपमा हेर्नुपर्छ । कानुनविपरीत काम गर्ने व्यवसायीलाई कारबाही गर्नुपर्छ, तर कानुनी प्रक्रिया पूरा गर्ने व्यवसायीलाई अनावश्यक रूपमा रोक्ने वा दुःख दिने प्रवृत्ति अन्त्य गर्नुपर्छ । त्यसैगरी स्थानीय तहले घरबाटो, विद्युत्, खानेपानी, ढल तथा अन्य पूर्वाधारको स्पष्ट मापदण्ड सार्वजनिक गर्नुपर्छ । आवश्यक कागजात, लाग्ने समय, शुल्क र स्वीकृतिको प्रक्रिया नागरिकले अनलाइनबाटै बुझ्न सक्ने व्यवस्था गर्न सकिन्छ ।
व्यवसायी पनि जिम्मेवार बन्नुपर्छ ।
समस्या समाधानको सम्पूर्ण जिम्मेवारी राज्यको मात्र होइन । घरजग्गा व्यवसायीले पनि आफ्नो व्यवसायलाई व्यवस्थित, पारदर्शी र जिम्मेवार बनाउन आवश्यक छ ।
व्यवसायीले कानुन छल्ने, सार्वजनिक बाटो अतिक्रमण गर्ने, अव्यवस्थित प्लटिङ गर्ने, पूर्वाधार नबनाई जग्गा बिक्री गर्ने वा सेवाग्राहीलाई गलत सूचना दिने प्रवृत्ति त्याग्नुपर्छ । जग्गाको वास्तविक अवस्था, स्वामित्व, बाटो, उपयोग, पूर्वाधार तथा कानुनी जोखिमबारे ग्राहकलाई स्पष्ट जानकारी दिनुपर्छ ।
घरजग्गा व्यवसायलाई व्यावसायिक बनाउन व्यवसायीले प्राविधिक जनशक्ति, इन्जिनियर, कानुनी सल्लाहकार तथा सम्बन्धित विशेषज्ञको सहयोग लिनुपर्छ । व्यवसायीका संस्थाहरूले पनि आफ्ना सदस्यका लागि आचारसंहिता लागू गर्दै गलत काम गर्ने व्यवसायीलाई संरक्षण होइन, कारबाहीको संस्कार विकास गर्नुपर्छ ।
विश्वास फर्काउन आवश्यक छ
घरजग्गा बजार चलायमान हुनका लागि केवल मूल्य घट्नु वा कर्जा सस्तो हुनु पर्याप्त हुँदैन । बजारमा भविष्यप्रतिको विश्वास आवश्यक हुन्छ । मानिसले आज जग्गा किन्दा भोलि त्यसको कानुनी अवस्था के हुन्छ, बाटो पाइन्छ कि पाइँदैन, कित्ताकाट हुन्छ कि हुँदैन, घर बनाउन पाइन्छ कि पाइँदैन भन्ने निश्चितता खोज्छ । त्यसैले अबको सुधारको केन्द्रबिन्दु ‘नियन्त्रण’ भन्दा ‘विश्वसनीयता’ हुनुपर्छ । स्पष्ट नियम, स्थिर नीति, पारदर्शी प्रक्रिया र पूर्वाधारको सुनिश्चितताले मात्र घरजग्गा बजारमा विश्वास फर्काउन सक्छ ।
चलायमान घरजग्गा, चलायमान अर्थतन्त्र
नेपालको अर्थतन्त्रलाई गति दिन घरजग्गा क्षेत्रलाई अनियन्त्रित रूपमा विस्तार गर्नुपर्ने होइन; बरु व्यवस्थित, पारदर्शी र दिगो रूपमा विकास गर्नुपर्ने हो । अव्यवस्थित प्लटिङ र सट्टेबाजीलाई नियन्त्रण गर्दै वास्तविक आवास, पूर्वाधार र उत्पादनसँग जोडिएको घरजग्गा गतिविधिलाई प्रोत्साहन गर्नुपर्छ । घरजग्गा क्षेत्र चलायमान हुँदा बैंकको कर्जा प्रवाह बढ्न सक्छ, निर्माण क्षेत्र सक्रिय हुन्छ, रोजगारी सिर्जना हुन्छ, निर्माण सामग्रीको माग बढ्छ र नागरिकको आर्थिक गतिविधि विस्तार हुन्छ । यसको अर्थ घरजग्गा क्षेत्र मात्र होइन, त्यससँग जोडिएका दर्जनौँ क्षेत्रले गति पाउँछन् ।
त्यसैले सरकार, स्थानीय तह र निजी क्षेत्रबीच विश्वास र सहकार्यको वातावरण निर्माण गर्नु आजको आवश्यकता हो । राज्यले स्पष्ट नीति र सहज प्रशासन दिनुपर्छ, स्थानीय तहले पारदर्शी र एकरूप सेवा दिनुपर्छ भने व्यवसायीले कानुनको पूर्ण पालना गर्दै जिम्मेवार व्यवसायको संस्कृति विकास गर्नुपर्छ ।
घरजग्गा क्षेत्रलाई केवल जग्गा किनबेचको व्यवसाय भनेर हेर्ने दृष्टिकोण अब परिवर्तन गर्नुपर्छ । यो क्षेत्र व्यवस्थित रूपमा अघि बढ्न सकेमा मुलुकको अर्थतन्त्रलाई गति दिने महत्वपूर्ण आधार बन्न सक्छ । तर त्यसका लागि नीतिगत अस्पष्टता हटाउने, स्थानीय तहका असहजता अन्त्य गर्ने, पूर्वाधार सुनिश्चित गर्ने र निजी क्षेत्रमाथि विश्वास गर्ने वातावरण बनाउनैपर्छ ।
अर्थतन्त्रलाई चलायमान बनाउने हो भने घरजग्गालाई पनि चलायमान बनाउनुपर्छ; तर त्यो चलायमान अव्यवस्थित होइन, नीति, पूर्वाधार, पारदर्शिता र जिम्मेवारीमा आधारित हुनुपर्छ ।
